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JURISPRUDENCE : LA BONNE FOI AU SECOURS DU PRENEUR A BAIL COMMERCIAL

Le 20 novembre 2020
JURISPRUDENCE : LA BONNE FOI AU SECOURS DU PRENEUR A BAIL COMMERCIAL
COVID - BAUX COMMERCIAUX - CLAUSE RESOLUTOIRE - COMMANDEMENT DE PAYER - POUVOIRS DU JUGE DES REFERES - BONNE FOI CONTRACTUELLE - CIRCONSTANCES EXCEPTIONNELLES. NINA LETOUE - AVOCAT - ROUEN - MONT SAINT AIGNAN - BOIS GUILLAUME - ELBEUF

Le bail commercial contient généralement une clause suivant laquelle tout retard de paiement on non paiement d'un terme de loyer ou de charges entraine la résolution automatique du bail, après délivrance d'un commandement de payer resté infructueux après un mois.

Le but de cette clause est d'éviter tout pouvoir d'appréciation du juge sur le bien-fondé de la résolution du contrat.

Dès lors que la situation d'impayé est démontrée, que la procédure est respectée et qu'il n'y a pas eu de régularisation malgré le commandement, le juge est tenu de constater la résolution du contrat.

L'effet automatique et sans appréciation du juge explique que ces demandes sont généralement formulées devant le juge des référés, qui est le juge de l'évidence.

En l'absence de contestation sérieuse, le juge des référés est tenu de faire droit à la demande du bailleur.

Mais qu'en est il dans le contexte sanitaire actuel ? 

Les conditions exceptionnelles que vivent certains commerçants aujourd'hui ne sont elles pas de nature à nuancer l'application automatique de la clause ?

Le juge des référés de Paris a eu l'occasion de s'y pencher.

Et pour cela il s'est fondé sur les termes de l'article 1104 du code civil à savoir le principe général suivant lequel les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Le juge déboute le bailleur en considérant qu'il y a contestation sérieuse.

Le juge estime qu'il convient en effet de rechercher si le contexte sanitaire actuel ne rend pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution des obligations des parties. 

Le bailleur devra donc saisir le juge du fond et la question sera posée. 

Une telle décision, de bon sens, était attendue. 

Il faut espérer qu'elle inspire d'autres juges des référés.

TJ Paris, ord. de reféré, 26-10-2020, n° 20/53713 et n° 22/55901

Maître Nina LETOUE, avocat compétente en droit commercial, conseille et défend bailleurs et preneurs pour toute problèmatique liée aux baux commerciaux.

Vous pouvez la contacter via son formulaire de contact