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Obligation de conseil et de mise en garde de l'agent immobilier actualité

Le 02 mars 2020

L'agent immobilier est un mandataire du vendeur.

A ce titre, il est tenu de représenter le vendeur et de faire diligence pour obtenir la signature de la vente.

Son obligation est qualifiée de moyens.

Sachant que comme tout mandataire, rémunéré, ses obligations sont jugées avec plus de rigueur.

L'agent immobilier, doit notamment, avant de faire signer une promesse de vente ou un compromis, recueillir les éléments de solvabilité de l'acquéreur.

Cela est d'autant plus vrai lorsque l'acquéreur souhaite acquérir comptant le bien, sans prêt. 

C'est cette situation dont a eu à connaître la Cour de Cassation récemment. 

L'acquéreur qui avait signé une promesse de vente n'a finalement pas réitéré la vente chez le notaire. 

Assigné en responsabilité par le vendeur, l'agent immobilier s'est défendu en affirmant qu'il n'avait rien dissimulé aux vendeurs, de la situation des acquéreurs (âge, profession et situation maritale de l'acquéreur) et donc que les vendeurs étaient libres de s'engager avec cette personne.

Cette argumentation a convaincu la cour d'appel ... mais pas la Cour de Cassation qui censure les juges d'appel pour violation de la loi (ancien article 1147 du code civil devenu 1231-1 du code civil).

En effet, conformément à une jurisprudence constante, celle-ci rappelle que l'agent immobilier est tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde envers les vendeurs et que cette obligation est particulière lorsqu'un acquéreur propose d'acheter sans emprunt.

Dans ces conditions, l'agent immobilier doit conseiller au vendeur de prendre des garanties ou les mettre en garde sur le risque d'insolvabilité.

A défaut, l'agent commet une faute de nature à engager sa responsabilité, ceci étant rappelé qu'il lui revient de démontrer qu'il s'est exécuté de son obligation de conseil. 

Cet arrêt publié au Bulletin, démontre que la Cour de Cassation veut rappeler avec force cet état du droit. 

Voir : 

Cass. 1 civ, 11 décembre 2019 n°18-24381